O aluguel de apartamento no Leblon segue como um dos mais caros e disputados do Brasil, e isso não acontece por acaso.
Em 2025, o bairro manteve a combinação rara de oferta limitada, alto padrão construtivo, serviços premium e demanda constante, tanto de moradores quanto de investidores.
No lado da compra, os levantamentos mais recentes mostram que o preço pedido já supera com folga a casa dos R$ 24 mil por m², consolidando o Leblon no topo do ranking carioca e nacional em boa parte das leituras de mercado.
Leblon no topo: quanto custa comprar hoje
Entre as fontes setoriais, há consenso de que o Leblon figura entre os metros quadrados mais caros do país.
Um balanço publicado em janeiro de 2025, com base no Índice FipeZAP, apontou R$ 24.119/m² como o preço médio pedido de venda no bairro ao fim de 2024, acima de Ipanema e de outros endereços de luxo no Rio.
Na mesma fotografia, o bairro já era, de novo, o mais caro entre as capitais monitoradas.
Outra régua importante é o acompanhamento mensal do Secovi Rio (sindicato da habitação), que mensura valores por bairro.
Na leitura de novembro/24, a mais recente com detalhamento por bairros divulgada em 2025, o Leblon registrou R$ 23.907/m², bem colado à marca de R$ 24 mil e acima de vizinhos como Ipanema e Lagoa.
Essa série consolidou o patamar “na casa dos 24 mil” como referência a partir do fim de 2024.
Há, ainda, leituras de mercado que mostram pedidos ainda mais altos em 2025.
Um ranking de julho/2025 reportou R$ 27.133/m² para o Leblon, reforçando a distância do bairro em relação ao restante da cidade quando se olha para imóveis residenciais prontos de alto padrão.
Embora cada estudo use metodologias distintas (amostras, recortes e bases de anúncios), todas convergem na mensagem principal: o Leblon permanece no topo do preço por metro quadrado no Rio em 2025.
O que sustenta os preços: pouca oferta e demanda qualificada
Mesmo com oscilações pontuais, a tendência de médio prazo para bairros premium da Zona Sul é de manutenção de preços elevados.
A dinâmica se explica por fatores recorrentes:
- Oferta estruturalmente limitada: pouca terra disponível para novos projetos e estoque baixo de unidades grandes em localizações nobres.
- Demanda resiliente: famílias de alta renda, compradores internacionais e investidores que buscam proteção patrimonial em áreas “blue chip”.
- Infraestrutura e conveniências: serviços, comércio, gastronomia, proximidade da praia, boas escolas e mobilidade, tudo isso embutido no preço.
Esses vetores locais operam sobre um pano de fundo nacional de mercado ainda aquecido.
Em setembro/2025, o Índice FipeZAP para o município do Rio de Janeiro registrou preço médio de R$ 11.513/m², com alta acumulada de 7,47% no ano e 11,05% em 12 meses, números que confirmam um 2025 firme para os pedidos de venda na cidade.
Embora essa leitura seja geral e não por bairro, ela ajuda a explicar por que os endereços top, como o Leblon, defendem patamares elevados.
E o aluguel? Patamares altos e vacância enxuta
Para quem mira aluguel de apartamento no Leblon, a conta também é salgada.
Ainda que os índices não publiquem valores de locação por bairro com a mesma frequência de venda, dois sinais são claros:
- A cidade do Rio vive forte pressão de aluguéis em 2025. Em agosto/2025, o FipeZAP de Locação apontou preço médio de R$ 48,68/m² nas capitais monitoradas, com alta de 18,92% em 12 meses e rentabilidade média (yield) de 0,58% ao mês / 6,94% ao ano. Em cenários de juros cadentes e busca por renda com tijolo, isso mantém a locação aquecida.
- Leituras locais do Secovi Rio mostram a trajetória ascendente do preço pedido de locação no município: R$ 49,04/m² em junho/2025, parte de uma série que vem ganhando tração desde o segundo semestre de 2024. Em bairros premium como o Leblon, é comum que o valor pedido supere a média municipal com larga margem, dado o padrão das unidades e o tíquete da vizinhança.
Na prática, o reflexo é vacância contida em bons apartamentos, contratos renovados com reajustes negociados caso a caso e disputa por unidades bem localizadas, reformadas e com vagas.
Para o inquilino, o recado é simples: planeje-se, pesquise, compare prédios e negocie prazos e pacotes (mobília, condomínio, IPTU), porque a elasticidade de preço é menor onde a demanda é mais profunda.
Perfil de imóvel que “anda” no bairro
No Leblon, alguns atributos elevam muito a liquidez, tanto na venda quanto na locação:
- Planta funcional (2 a 3 quartos bem distribuídos) e vagas de garagem.
- Reforma recente (elétrica/hidráulica, ar-condicionado, marcenaria) e prédios com elevador e portaria.
- Rua mansa próxima a comércio e metrô (Dias Ferreira, Ataulfo de Paiva e adjacências).
- Andar alto e iluminação natural, diferenciam o tíquete e reduzem o tempo de vacância.
Imóveis com parte desses atributos tendem a sustentar preço e reduzir concessões na mesa de negociação.
O que observar ao investir (ou alugar) no Leblon em 2025
Para quem compra
- Benchmark de preço: use relatórios setoriais para calibrar expectativas, a régua “acima de R$ 24 mil/m²” no Leblon está validada por múltiplas leituras de 2024–2025, podendo chegar a patamares mais altos em recortes específicos.
- Liquidez: imóveis muito bem localizados e reformados tendem a revenda mais rápida; já unidades para retrofit pedem matemática fina (obra + tempo + risco).
- Yield de locação: o aluguel residencial médio no país tem ficado entre ~6% e 7% ao ano em 2025, cifra que serve como baliza para o investidor calcular retorno no bairro (onde o preço de compra é mais alto).
Para quem aluga
- Preço por m²: o município gira próximo de R$ 49/m² nas leituras do primeiro semestre/25; no Leblon, espere valores sensivelmente acima disso, a depender do padrão, rua e estado da unidade.
- Negociação: em imóveis “nota 10”, o espaço para desconto é menor; onde há pendências (reforma, iluminação, ruído), a margem sobe.
- Timing: contratos costumam ser disputados em semanas; documentação pronta e garantias claras aumentam chances de fechar.
Perspectivas: firmeza com seletividade
Ao longo de 2025, os pedidos de venda no Rio avançaram e a locação seguiu pressionada, dinâmica consistente com juros em queda gradual e emprego mais resiliente.
Na camada premium, como o Leblon, a tendência é de preços firmes, com eventuais ajustes pontuais por qualidade do ativo (andar, vista, ruído, estado da reforma) e por liquidez na micro-localização.
O investidor deve ser seletivo; o morador, pragmático na negociação.
Conclusão
Em síntese, o Leblon continua “fora da curva”: o m² pedido de venda já ultrapassa R$ 24 mil e, em alguns recortes de 2025, passa de R$ 27 mil/m², mantendo o bairro no topo do país.
Na locação, o aluguel de apartamento no Leblon acompanha essa pujança, com valores por m² significativamente acima da média municipal e baixa elasticidade nos melhores endereços.
Para comprar ou alugar, planejamento e dados seguem sendo a melhor estratégia para navegar um mercado que, em 2025, permanece firme, e altamente seletivo.
